L’articolo 40-ter, della legge 69-2021 (di conversione del dl 41/2021 c.d. decreto Sostegni), introduce nuove norme sulla rinegoziazione di mutui ipotecari per l’acquisto di beni immobili destinati a prima casa e oggetto di procedure esecutive, esplicitamente volte a fronteggiare in via eccezionale, temporanea e non ripetibile i più gravi casi di crisi economica dei consumatori.
Che cosa vuol dire in parole povere.
E’ consentito al debitore-consumatore che stia subendo una procedura di espropriazione immobiliare della casa di residenza di poter rinegoziare il debito residuo usufruendo di un forte sconto e di una comoda dilazione, sino a 30 anni!
Tale privilegio non è concesso a tutti gl’espropriati indistintamente ma solo a coloro che si trovano in possesso di determinati requisiti soggettivi ed oggettivi.
In particolar modo:
a) il debitore deve essere un consumatore ;
b) il creditore deve essere una banca, una società per la cartolarizzazione dei crediti o un intermediario finanziario autorizzato;
c) il credito deve essere ipotecario di primo grado e deve gravare su un immobile che costituisce abitazione principale del debitore (definita tale sia secondo la normativa prevista per le agevolazioni acquisto prima casa che quella relativa ad esempio all’Imu) ed il debitore abbia rimborsato almeno il 5% della quota capitale ;
d) deve essere pendente una procedura esecutiva immobiliare sul bene, il cui pignoramento sia stato notificato entro il 21 marzo 2021;
e) l’istanza può essere presentata una sola volta e comunque la richiesta deve essere presentata entro il 31 dicembre 2022 ;
f) il credito complessivo, comprensivo di spese di pignoramento e di interessi (interessi contrattuali per le due annate anteriori al pignoramento e per quella in corso al momento del pignoramento e interessi legali per le annate successive), non deve superare i 250.000 euro;
g) l’importo offerto, 1) se l’immobile è già all’asta, deve essere pari al prezzo base dell’asta ridotto del 25% (ossia il prezzo minimo al quale l’immobile sarebbe aggiudicabile ai sensi dell’art. 571 cpc), 2) se l’immobile è stimato ma non si è ancora tenuta la prima asta è quello di stima, 3) nel caso in cui il debito residuo sia inferiore al valore dell’immobile anche con la riduzione del 25% va offerto l’intero importo del debito residuo comprensivo di spese di pignoramento e di interessi (interessi contrattuali per le due annate anteriori al pignoramento e per quella in corso al momento del pignoramento e interessi legali per le annate successive) ;
h) il nuovo mutuo derivante dalla rinegoziazione non deve essere inferiore a 10 anni né superare i 30 anni o gli ottanta anni di età del debitore.
In seguito alla presentazione dell’istanza di rinegoziazione va presentata entro i termini di cui all’art. 624 bis c.p.c. istanza di sospensione al Giudice dell’Esecuzione che, valutata la serietà della proposta, nonchè l’esistenza dei requisiti di cui sopra, sospenderà la procedura per un termine massimo di 6 mesi onde consentire alla banca di istruire la pratica e di valutare il merito creditizio e la finanziabilità del debitore rispetto al nuovo piano di pagamento proposto.
Al momento non esiste una giurisprudenza consolidata in materia e, per quanto ci riguarda, siamo riusciti ad ottenere una sospensione della procedura pendente innanzi al Tribunale di Nola.
Il provvedimento del Giudice è di particolare importanza ove si consideri che la stessa, non solo ha imposto alla banca di utilizzare il termine di 6 mesi per valutare al meglio la proposta ma, ritenendo comunque la medesima correttamente formulata, ha stabilito l’obbligo per la banca di motivare l’eventuale diniego.
In tal caso, si aprirebbero diversi scenari procedurali non previsti dalla normativa ma che, pensiamo possano comunque esser di supporto per le ragioni dei debitori.
